民法典物權編草案二審 聚焦物業管理難題

社區是城市的基本單元,要實現社區依法自治管理,前提和核心是保障業主自治爲基礎的公民私有财産權,完善物業管理制度爲基礎的社區管理制度。

4月20日,《民法典物權編(草案)》二審稿提請第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十次會(huì)議審議。針對(duì)群衆普遍反映的業主大會(huì)、業主委員會(huì)成(chéng)立難,公共維修資金使用難,以及物業管理不規範、業主維權難等問題,草案二審稿作出回應。與會(huì)人員在審議時(shí)認爲草案還(hái)有進(jìn)一步完善的空間。

業主大會(huì)、業主委員會(huì)成(chéng)立難

居委會(huì)給予指導和協助,難以從根本上解決問題

現行物權法對(duì)業主大會(huì)、業主委員會(huì)行使權利作了比較充分的規定,但是在實踐中,全國(guó)人大常委會(huì)委員李培林調研發(fā)現,很多社區沒(méi)有設立業主大會(huì)或業主委員會(huì),一些設立業主大會(huì)、業主委員會(huì)的社區,也大多存在建設不規範、履職不到位,甚至有的業主委員會(huì)由少數人掌控,出現侵害小區業主權益的情況。普通業主遇此情況,由于缺乏組織和反映渠道(dào),往往無法獲得有效救助。

針對(duì)這(zhè)種(zhǒng)情況,草案二審稿增加規定:地方人民政府有關部門、居民委員會(huì)應當對(duì)設立業主大會(huì)和選舉業主委員會(huì)給予指導和協助。

“修改得非常好(hǎo)。但是,從實際操作來看,這(zhè)一規定似乎沒(méi)有從根本上解決問題。”全國(guó)人大常委會(huì)委員劉修文建議結合業主委員會(huì)成(chéng)立難、發(fā)揮作用更難等突出問題,進(jìn)一步加強調查研究,修改完善有關規定。

全國(guó)人大常委會(huì)委員劉海星建議草案增加規定,對(duì)業主大會(huì)和業主委員會(huì)的日常運作進(jìn)行監督。當業主大會(huì)或者業主委員會(huì)作出的決定侵害業主合法權益時(shí),依據草案規定,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

考慮到從立案到審判往往時(shí)間長(cháng)、環節複雜,不利于及時(shí)地保護業主權益,與會(huì)的全國(guó)人大代表朱惠英表示,老百姓很少跟法院打交道(dào),這(zhè)樣(yàng)規定的可操作性不強。劉海星委員建議增加救濟途徑,比如受侵害的業主亦可向(xiàng)政府有關部門或居民委員會(huì)投訴,等等。

公共維修資金使用難

從“雙過(guò)四分之三”到“雙過(guò)半”,依然很難操作

記者采訪中了解到,老舊小區加裝電梯之所以推進(jìn)緩慢,除了部分建築條件所限,以及一二樓居民不想裝等原因,後(hòu)期的安全維護是主要問題。部分老舊小區原是單位公房,後(hòu)因單位改制等曆史原因,無物業公司管理,也無單位管理。若加裝電梯,後(hòu)期可能(néng)沒(méi)有牽頭單位負責電梯的維修保養。畢竟,長(cháng)期維護是一筆不小的開(kāi)支。

與會(huì)的天津市人大常委會(huì)主任段春華坦言,完善公共維修資金使用的表決程序,是地方管理中的一件大事(shì)。“現行物權法規定公共維修資金使用的必須是‘雙過(guò)四分之三’同意,這(zhè)基本上是做不到的。”

全國(guó)人大代表朱惠英也有同感,“我在調研時(shí)征求了很多相關主管部門的意見,他們也覺得,在維修基金的使用方面(miàn),業主如果要2/3以上同意,真的是很難的。”

現在很多建築都(dōu)是八九十年代建的,有些設施到了需要維修的時(shí)候,像消防設施,明知道(dào)要修了,但是資金不能(néng)動的。段春華對(duì)草案二審稿將(jiāng)“雙過(guò)四分之三”修改爲“雙過(guò)半”表示完全贊同。但是,草案中規定的籌集建築物及其附屬設施的維修資金、改建和重建建築物及其附屬設施,以及改變共有部分的用途等事(shì)項,仍規定要有“雙過(guò)四分之三”的業主同意。對(duì)此,朱惠英代表表示,依然難以操作。

“有些社區的公共設施壞了沒(méi)人管,很多群衆有意見,希望法律規定能(néng)夠易懂、管用。”全國(guó)人大常委會(huì)委員乃依木·亞森建議,草案應進(jìn)一步細化,比如,建築物及其附屬設施的維修資金從哪裡(lǐ)籌集,主體是誰,存在何處,由誰管理,業主如何申請使用,等等。

全國(guó)人大常委會(huì)委員譚耀宗建議,以法律強制每一戶繳納“修繕積納金”(也就(jiù)是公共維修資金),在法律上明确規定如何籌集建築物及其附屬設施的維修資金,而不是交由業主來共同決定。

業主維權難

明确業主個人可對(duì)損害社區公益行爲主張維權

在現實生活中,任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違規飼養動物、違章搭建、侵占通道(dào)等損害他人合法權益的行爲,在我國(guó)尤其是居民社區中較爲普遍。針對(duì)此,草案二審稿增加規定:行爲人拒不履行相關義務的,有關當事(shì)人可以向(xiàng)有關行政主管部門投訴,有關行政主管部門應當依法處理。

“這(zhè)一規定本意很好(hǎo),但不夠完整。”劉修文委員說(shuō),違規飼養動物,違章搭建、侵占通道(dào)等行爲,往往都(dōu)是公開(kāi)的、是有目共睹的,作爲行政主管部門,本就(jiù)應當依法處理。但是,依據這(zhè)一規定,容易給人“民不舉、官不究”的感覺。建議再進(jìn)一步研究。

考慮到我國(guó)多數的住宅區還(hái)沒(méi)有業主大會(huì)或業主委員會(huì),李培林委員表示,如果隻規定業主大會(huì)或業主委員會(huì)可以的話,整個權利要求的主體就(jiù)大範圍縮小了,他建議改成(chéng)“業主、業主大會(huì)或者業主委員會(huì)”,隻要他人違反了公共利益,業主個人也可以要求停止損害或者賠償,等等。