新版《上海市住宅物業管理規定》今起(qǐ)施行
業委會(huì)委員應當符合什麼(me)法定條件？業主與物業服務企業如何商定物業服務費收費标準？小區的公共收益應當如何使用？專項維修資金餘額達到法定籌集标準時(shí)如何續籌？遇到緊急維修事(shì)項如何處理？這(zhè)些與市民生活密切相關的問題。修正後(hòu)的《上海市住宅物業管理規定》今起(qǐ)正式實施，其中針對(duì)這(zhè)些住宅小區“急、難、愁”問題給出了解決方案。
據了解，原《規定》自2011年實施以來，在加強政府指導監督、完善業主自治管理、提升物業服務水平、保障住宅使用安全等方面(miàn)發(fā)揮了積極作用，本市住宅物業管理工作取得了階段性成(chéng)效。但随著(zhe)上海經(jīng)濟社會(huì)的快速發(fā)展，出現了很多新情況，例如，近年來一些行之有效的實踐經(jīng)驗和做法需要加以立法規範，國(guó)務院取消了物業管理人員職業資格認定和物業服務企業資質審批事(shì)項，本市原區房管局所屬的房管辦全部下沉至街鎮等。同時(shí)，住宅小區内一些一直未得到根本解決的老問題和新的“急、難、愁”問題互相交織，業主委員會(huì)運作不規範、物業服務收費和停車收費價格放開(kāi)後(hòu)缺乏議價機制、專項維修資金續籌和使用難、公共收益使用賬目不透明及停車難等問題日益凸顯。
而在修正後(hòu)的新《規定》中，吸收了本市近年來在創新社會(huì)治理、加強基層建設及住宅小區綜合治理方面(miàn)的實踐經(jīng)驗，結合國(guó)家審批制度和本市房屋管理體制改革的實際情況，對(duì)住宅物業管理中存在的突出矛盾和市民群衆關心的熱點問題提出了解決方案。
例如，進(jìn)一步理順物業管理條塊關系，理順居(村)委會(huì)、業委會(huì)、物業服務企業三者關系，并對(duì)社區黨建引領作了原則性規定；規範業委會(huì)組建和日常運作，通過(guò)更詳細、更有針對(duì)性的規定，确保業委會(huì)能(néng)夠正常運轉；新增物業服務合同備案制度，便于及時(shí)了解和掌握爲住宅小區提供物業服務的企業主體、服務價格、服務标準等相關情況，加強對(duì)物業服務企業和項目經(jīng)理的日常監督檢查；明确開(kāi)發(fā)商在業主大會(huì)成(chéng)立前不得擅自調整前期物業合同中約定的産權車位租賃價格，設立了業主大會(huì)成(chéng)立後(hòu)開(kāi)發(fā)商産權車位調整租賃價格的備案制度，解決實行市場調節價情況下開(kāi)發(fā)商産權車位亂漲價問題；明确市房管部門定期發(fā)布住宅小區物業服務标準，物業協會(huì)定期發(fā)布物業服務價格監測信息，實行包幹制收費方式的小區物業服務費調整前必須經(jīng)過(guò)審計或者評估，促進(jìn)形成(chéng)“質價相符”的物業服務收費議價機制；進(jìn)一步規範公共收益的用途和使用程序，優化專項維修資金續籌機制和緊急維修的相關程序，加強住宅小區資金監管，強化政府托底義務。
附新版《上海市住宅物業管理規定》Q&A
問：業主在住宅物業管理活動中，享有哪些權利？
答：業主在住宅物業管理活動中，享有如下10項權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開(kāi)業主大會(huì)會(huì)議、業主小組會(huì)議，并就(jiù)物業管理的有關事(shì)項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、專項維修資金管理規約、業主大會(huì)議事(shì)規則的建議；
（四）參加業主大會(huì)會(huì)議、業主小組會(huì)議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會(huì)委員，并享有被(bèi)選舉權；
（六）監督業主委員會(huì)的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對(duì)物業管理區域内物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
問：業主在物業管理活動中，應當履行什麼(me)義務？
答：業主在住宅物業管理活動中，應當依法履行如下8項義務：
（一）遵守臨時(shí)管理規約、管理規約、業主大會(huì)議事(shì)規則和專項維修資金管理規約；
（二）遵守物業管理區域内物業共用部位、共用設施設備和相關場地的使用，公共秩序、公共安全和環境衛生維護等方面(miàn)的規章制度；
（三）執行業主大會(huì)的決定和業主大會(huì)授權業主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照有關規定交納專項維修資金；
（五）按時(shí)交納物業服務費；
（六）履行其承擔的房屋使用安全責任；
（七）向(xiàng)業主委員會(huì)提供聯系地址、通訊方式；
（八）法律、法規規定的其他義務。
問：業主委員會(huì)委員應當符合什麼(me)法定條件？
答：業主委員會(huì)委員應當是熱心公益事(shì)業、責任心強、具有一定組織能(néng)力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域服務的物業服務企業任職的業主。業主在本物業管理區域内有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔任業主委員會(huì)委員。
問：發(fā)生哪些情形，業主委員會(huì)委員資格會(huì)被(bèi)終止？
答：已不再是本物業管理區域内業主或者以書面(miàn)形式向(xiàng)業主委員會(huì)提出辭職的業主委員會(huì)委員，其委員資格自情形發(fā)生之日起(qǐ)自然終止；因健康等原因無法履行職責且未提出辭職的業主委員會(huì)委員，經(jīng)業主大會(huì)會(huì)議讨論通過(guò)，其委員資格終止；拒不召集業主委員會(huì)會(huì)議、一年内累計缺席業主委員會(huì)會(huì)議總次數一半以上或者違反書面(miàn)承諾的業主委員會(huì)委員，業主大會(huì)可以罷免其委員資格。
問：業主與物業服務企業如何商定物業服務費收費标準？
答：物業服務收費标準由業主和物業服務企業遵循合理、公開(kāi)、質價相符的原則進(jìn)行協商，并在物業服務合同中予以約定。實行物業服務包幹制收費方式的，在調整物業服務收費标準前，應當對(duì)物業服務費用收支情況進(jìn)行審計或者委托第三方機構評估對(duì)收費标準進(jìn)行評估。
市房屋行政管理部門將(jiāng)發(fā)布住宅小區物業服務标準，指導物業管理行業協會(huì)定期發(fā)布物業服務價格監測信息，供業主和物業服務企業在協商物業服務費用時(shí)參考。
問：小區的公共收益應當用于哪些方面(miàn)？
答：公共收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會(huì)的決定使用。公共收益主要用于補充專項維修資金的，應當按季度補充且補充比例應當高于公共收益金額的百分之五十。公共收益補充專項維修資金後(hòu)的剩餘部分，應當按照業主大會(huì)或者共同擁有該收益業主的決定，用于業主大會(huì)和業主委員會(huì)工作經(jīng)費、物業管理活動的審計費用、擁有該收益業主的物業維護費用或者物業管理方面(miàn)的其他需要。
問：當專項維修資金餘額達到法定籌集标準時(shí)，如何續籌維修資金？
答：專項維修資金餘額不足首期籌集金額30%的，業主應當及時(shí)啓動再次籌集程序，再次籌集的具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事(shì)項由業主大會(huì)作出決定。
專項維修資金管理規約未就(jiù)再次籌集專項維修資金進(jìn)行約定，且業主大會(huì)在90日内未作出決定的，業主委員會(huì)應當書面(miàn)通知專項維修資金開(kāi)戶銀行向(xiàng)需要交納專項維修資金的業主發(fā)出交款通知，通知其應交金額和交納時(shí)間。業主應當自收到交款通知之日起(qǐ)90日内，一次性將(jiāng)專項維修資金賬戶餘額補至首期籌集金額的50%。
問：哪些情形可以啓動緊急維修程序使用專項維修資金？
答：發(fā)生下列情形，不屬于工程質量保證範圍且需要使用專項維修資金的，可以啓動緊急維修程序：
（一）水泵、水箱（池）故障，影響正常使用的；
（二）電梯故障，電梯專業檢測機構出具整改通知書要求停運的；
（三）火災自動報警系統、自動噴淋系統、消火栓系統損壞，消防部門出具整改通知書的；
（四）外牆牆面(miàn)、建築附屬構件有脫落危險，經(jīng)有資質的鑒定機構出具證明的；
（五）屋頂或外牆滲漏等情況，嚴重影響房屋使用，經(jīng)有資質的鑒定機構出具證明的。
問：遇到緊急維修事(shì)項，業主委員會(huì)确不同意使用專項維修資金，該怎麼(me)處理？
答：業主大會(huì)成(chéng)立後(hòu)，遇到緊急維修事(shì)項，物業服務企業或者自行管理執行機構應當持有關材料向(xiàng)業主委員會(huì)和物業所在地房管機構報告，并向(xiàng)業主委員會(huì)提出列支專項維修資金的申請，經(jīng)業主委員會(huì)審核同意後(hòu)組織實施。業主委員會(huì)對(duì)維修、更新方案未在七日内審核同意，且已出現影響房屋正常使用或者居民人身财産安全情形的，區房屋行政管理部門可以組織代爲維修。維修費用經(jīng)具有相應資質的中介機構審價後(hòu)，憑審價報告和區房屋行政管理部門出具的支取通知，在專項維修資金中列支。