複旦大學(xué)發(fā)布中國(guó)物業服務價值創新藍皮書

10月24日，複旦大學(xué)城市發(fā)展研究院、複旦大學(xué)中國(guó)城鎮化研究中心發(fā)布《2018中國(guó)上市物業服務價值創新研究報告》（簡稱“藍皮書”）。這(zhè)是中國(guó)高校研究機構首次針對(duì)中國(guó)物業服務行業發(fā)展發(fā)布的研究成(chéng)果。

囊括A股，港股，新三闆上市公司104家

與人民群衆生活息息相關的物業服務·行業正在變革中。複旦大學(xué)黨委副書記劉承功認爲，美好(hǎo)生活是人類最普遍、最根本的需求，而現代物業服務業正是人民群衆實現對(duì)美好(hǎo)生活向(xiàng)往的一個基本載體。在中國(guó)改革開(kāi)放的40年中，物業服務行業從無到有、從小到大，随著(zhe)中國(guó)中産階級的崛起(qǐ)，城市更新步伐的加快和消費升級導緻需求的擴大，物業企業所提供的服務已經(jīng)從公共秩序維護、環境衛生、綠化養護、房屋及設備維修保養等基礎性服務，發(fā)展成(chéng)爲兼具生活性與生産性雙重特征的現代物業服務體系。而互聯網、物聯網、人工智能(néng)的到來以及資本對(duì)物業服務行業的青睐，其尋求規模效應，通過(guò)增值服務和科技運用減少成(chéng)本，成(chéng)爲不少物業服務企業的内生動力，物業服務將(jiāng)讓人民生活越來越美好(hǎo)。

物業服務行業是推動城市發(fā)展的基礎性行業。據藍皮書主編、複旦大學(xué)中國(guó)城鎮化研究中心主任張年博士分析，中國(guó)物業行業服務人群超過(guò)5億人，而且和城市發(fā)展關系密切。物業管理的覆蓋率與城鎮化的增長(cháng)率基本同步，物業服務水平的提高直接關系到城市的發(fā)展，影響到城市的更新、消費的升級、民生的改善與社區的治理。複旦大學(xué)運用其強大的科研優勢，開(kāi)始注重運用大數據研究物業服務行業，試圖發(fā)現物業服務與市場價值、物業創新與城市發(fā)展的内在規律性。

發(fā)布上市物業企業“藍皮書”對(duì)物業服務行業發(fā)展具有牽引作用。藍皮書囊括A股，港股，新三闆上市公司104家，彙聚了物業服務行業最具代表性的一批龍頭企業。據複旦大學(xué)城市發(fā)展研究院院長(cháng)梁鴻教授介紹，複旦大學(xué)之所以發(fā)布上市物業企業的藍皮書，其根本原因在于上市物業企業特别具有創新意識，再加上受到資本的驅動，站在風口上的物業服務行業規模快速增長(cháng)，因其創新發(fā)展的機制和商業模式，成(chéng)爲行業的引領者。據藍皮書統計，被(bèi)納入2018年研究評估範圍的104家上市物業服務企業，雖然隻占全行業總數的0.9%，但其管理規模約達30億平方米，占全國(guó)物業管理規模的近15%;其總營業規模達545.4億元，約占全行業的近10%。從平均管理規模來看，其平均管理規模爲3181.2萬平方米,是行業平均管理規模的150倍，人員管理效率比行業均值高7.6%，單位員工産值是行業平均水平的3.6倍。

首創發(fā)布“中國(guó)物業服務價值創新指數”

價值創新指數的三大特點。藍皮書首創發(fā)布的“中國(guó)物業服務價值創新指數”，旨在通過(guò)指數加快推進(jìn)我國(guó)物業服務轉型發(fā)展。中國(guó)物業管理協會(huì)會(huì)長(cháng)沈建忠先生認爲，“藍皮書”具有三大特點：一是國(guó)際視野；二是理論獨創；三是行業标杆。從國(guó)際視野來看，該書從宏觀視角，強調與國(guó)際物業服務行業進(jìn)行接軌與對(duì)話。先後(hòu)參考對(duì)标第一太平戴維斯、仲量聯行等世界五百強企業的收入結構、組織方式和商業模式。從理論獨創來看，藍皮書是從資本市場角度來分析研究物業服務企業，推動企業價值發(fā)掘和價值實現，填補了國(guó)内系統研究現代物業産業模式和價值創新的空白。從行業标杆來看，通過(guò)梳理上市物業服務企業，對(duì)其價值創新情況進(jìn)行研究，從不同的維度遴選出值得借鑒參考的行業标杆企業，如萬科物業在綜合競争力方面(miàn)的引領，綠城物業在服務創新方面(miàn)的示範，嘉寶物業在商業模式創新方面(miàn)的突破等等。沈會(huì)長(cháng)認爲，藍皮書對(duì)于跟蹤研究産業發(fā)展、揭示産業運行規律、指導企業創新實踐，具有較強的時(shí)效性和指導性。

價值創新指數與上市物業企業全面(miàn)接軌。受資本市場的驅動，上市物業企業在規模效應、做大市值、增加績效，實現商業創新、服務創新和技術創新等方面(miàn)，具有傳統物業企業所不具備的敏感度和進(jìn)取心。藍皮書以該類企業爲行業樣(yàng)本，從理念、指标、經(jīng)驗三方面(miàn)與上市物業全面(miàn)接軌，一是從理念上接軌，以資本市場表現爲準繩，從資本運營的角度，審視我國(guó)物業企業的模式創新和轉型發(fā)展；二是指标上接軌，“中國(guó)物業服務價值創新指數”充分借鑒了資本市場對(duì)企業的評估标準，諸如市值增長(cháng)，估值溢價，分紅能(néng)力，企業治理等，梳理提煉了5個一級指标、22個二級指标和132個三級指标。價值創新指數將(jiāng)以這(zhè)一指标體系爲紐帶，建立起(qǐ)不同規模企業，不同國(guó)家企業，不同類型企業之間的相對(duì)統一的比較标準；三是從經(jīng)驗上接軌，以資本運營理念爲導向(xiàng)，以資本運營結果爲标準，評估得出的相關結論和運營經(jīng)驗就(jiù)具備可複制可推廣的基礎，具備充分的實踐指導意義，進(jìn)而可以被(bèi)全行業參考。

價值創新指數對(duì)非上市物業服務企業具有同等參考價值。該指數通過(guò)對(duì)物業企業的發(fā)展戰略、價值創新、實踐案例等進(jìn)行探索、研究和展示，還(hái)爲非上市物業企業提供案例模版。它不僅僅是紙質的圖書，其實質是一個強大的數據庫。該數據庫研究分析了50餘個國(guó)内外商業指數評估模型，總結了100餘個物業服務企業價值創新典型案例，收集300餘個國(guó)内外上市物業服務企業的發(fā)展經(jīng)驗，比對(duì)了2500餘個物業企業評估指标，對(duì)标5000餘個國(guó)際服務行業評估标準，研究分析近10000個各類行業數據，并從商業創新、技術創新、服務創新等多個角度，爲推動物業服務企業的發(fā)展起(qǐ)到了方向(xiàng)标的作用，也爲非上市物業企業從價值創新的維度找準自己的坐标提供了行之有效的方法，爲完善其發(fā)展戰略規劃實現轉型升級提供參考路徑。