房企分拆物業如火如荼 明謀上市暗窺O2O潛在價值
雖然資本市場對(duì)于國(guó)内物業企業的熱度有所降溫，但今年來中國(guó)房地産企業整合或分拆物業公司的舉措如火如荼，獨立上市意圖已是昭然若揭，但相當多企業更看重線上線下(O2O)結合所帶來的巨大商業價值。
國(guó)内房地産市場已進(jìn)入“白銀時(shí)代”，每年新建房産規模難有大突破，大型房企急需找到新的業務增長(cháng)點，原本處于從屬地位的物業管理晉升爲新看點。除了穩定的基礎物業服務收入外，各家企業還(hái)希望探索出适合物業公司發(fā)展的O2O新路，擴大增值業務的貢獻。
不過(guò)有業内人士認爲，物業企業貼近社區、貼近業主的優勢尚不能(néng)成(chéng)爲其發(fā)展O2O業務的核心競争力，物業企業的O2O之路仍需繼續探索。
物業公司分拆的目的還(hái)是爲了上市，當年物業公司成(chéng)爲風口，股價甚至高于地産公司，刺激了地産公司分拆。
物業分拆上市，既可以獲得發(fā)展資金，也可以提升品牌價值，還(hái)可以在必要時(shí)爲地産企業提供穩定現金流。
2014年彩生活(1778.HK)作爲首家中資物業股上市之後(hòu)，因物業公司屬非周期屬性，較地産股本身能(néng)夠更高估值，一度成(chéng)爲市場的熱點;不過(guò)随著(zhe)近期地産股的估值回升，市場對(duì)于物業股的關注度已有所降溫。
目前共有彩生活、中海物業(2669.HK)、綠城服務(2869.HK)等五家物業服務企業在港上市。
盡管在資本市場有所降溫，但房地産企業對(duì)于物業公司的資本運作保持相當高熱度。
今年2月濱江集團拆分物業闆塊;
3月雅居樂(3383.HK)透露正籌劃將(jiāng)物業管理業務分拆并獨立上市，富力地産(2777.HK)亦成(chéng)立物業服務集團，萬科(000002.SZ)則宣布萬科物業引入私募基金博裕資本和58同城(WUBA.N)母公司58集團兩(liǎng)家戰略投資者。
4月旭輝集團(0884.HK)旗下東升物業在國(guó)内新三闆挂牌;
6月綠地(600606.SS)將(jiāng)旗下綠地物業出售給雅居樂物業。
據中國(guó)指數研究院6月中推出的《2017中國(guó)物業服務百強企業研究報告》，南都(dōu)物業和碧桂園物業已報送招股材料，有望成(chéng)爲首批A股上市的物業服務企業。截止6月12日，已有49家國(guó)内物業服務企業挂牌新三闆。
但是，開(kāi)發(fā)企業要分拆物業管理上市實現資本化，首先還(hái)是要過(guò)三關：
第1關：規模。
物業管理的核心價值，不是物業管理的收入，這(zhè)部分收入甚至可以忽略不計;而看好(hǎo)的是業主未來各種(zhǒng)需求的價值，從這(zhè)個角度上來看，業主數量不達到一定規模，價值也會(huì)被(bèi)忽略不計。
彩生活就(jiù)是在意識到這(zhè)一點後(hòu)，13年以來瘋狂擴張，其管理和訂約顧問服務的社區數量從13年底的615個激增到15年6月底的1700個，增加了1.8倍;管理和訂約顧問服務的建築面(miàn)積從不足億萬方(9150萬方)增加到15年6月低的2.7億平方米;萬科也從原先隻管理自己小區，到今年開(kāi)始物業管理服務輸出，實現規模效應。由此看來，規模是物業管理實現資本化的第一關。
第2關：特色。
對(duì)于房企分拆的物業管理公司來講，今天再照抄做一個彩生活意義不大，再模仿做一個萬科物業好(hǎo)像競争優勢也不明顯。那麼(me)分拆出來的物業管理公司的最大特點和優勢又是什麼(me)?綠城可以提出高端物業管理服務理念;萬科物業結合互聯網搭建“睿服務”平台，讓物業管理更加高效;彩生活則具有先發(fā)優勢，目前業務已經(jīng)遍布一二三線城市。到如今，如果分拆的物業管理公司找不到自身的優勢定位，沒(méi)有核心的競争力，那不分拆也罷。
第3關：盈利。
最難過(guò)的還(hái)是盈利關。先看彩生活，彩生活其實還(hái)是盈利的，但是盈利能(néng)力不高，從去年到今年的發(fā)展情況來看，壓力也不小。彩生活14年的總收入爲3.89億元，而其13年管理面(miàn)積已經(jīng)達到2.05億萬方，平均物業淨利潤爲0.7元/平方米/年。在管理量劇增的情況下每平方米利潤卻下滑了。所以彩生活雖然已經(jīng)達到了很大的規模，但并沒(méi)有完全找到最好(hǎo)的盈利模式，所謂的O2O實際并未實現。萬科和中海的物業管理也都(dōu)是盈利的，兩(liǎng)者收入分别達到近20億和17億多(這(zhè)兩(liǎng)家收入是包幹制和薪酬制混搭，區别于彩生活薪酬制)，而中海14年的平均物業淨利潤在1.38元/平米/年(但主要管理的社區偏中高檔)。
這(zhè)已經(jīng)是行業翹楚了，但從盈利角度來說(shuō)，還(hái)是壓力巨大，或者說(shuō)利潤微乎其微，更不要說(shuō)原先那些靠補貼運行的開(kāi)發(fā)企業下屬物管公司。更怕他們走向(xiàng)另一個極端，爲了盈利，好(hǎo)不容易打下來的服務口碑和人氣，被(bèi)幾千萬或幾個億的收入全部消耗殆盡。好(hǎo)不容易積攢下來的口碑可是千金難買的，不是這(zhè)點盈利可以換回來的。
三關都(dōu)能(néng)過(guò)掉，也許分拆資本化是條好(hǎo)路。
兩(liǎng)個萬億市場
随著(zhe)國(guó)内房地産逐步邁入存量房市場，作爲房企多元化業務的主要戰略之一，物業管理業務的整合或分拆正進(jìn)行得如火如荼。對(duì)于在住宅開(kāi)發(fā)業務有一定規模、注重口碑和品牌維護的規模房企而言，通過(guò)物業管理服務作爲切入點，將(jiāng)住宅和服務嫁接起(qǐ)來，可以提高消費終端客戶的粘性，并通過(guò)增值服務挖掘新的盈利點。
目前在物業服務企業中，基礎物業服務貢獻收入仍占絕大多數。據中指院的物業百強企業報告統計，去年百強企業營收均值中，82.7%來自基礎物業服務收入，17.3%來自多種(zhǒng)經(jīng)營收入，但是多種(zhǒng)經(jīng)營貢獻近四成(chéng)的利潤。
據預測，未來五年國(guó)内的基礎物業管理市場和社區增值服務市場規模將(jiāng)分别突破1萬億元人民币，物業管理行業迎來新一輪成(chéng)長(cháng)機遇期。
物業公司的現實價值在于幫助地産企業提升品牌價值和産品溢價，因爲産品與服務是住宅産品的兩(liǎng)翼，不能(néng)偏廢;同時(shí)獲得現金流和利潤。
物業公司的潛在價值在于未來尚不确定的發(fā)展機會(huì)，不僅在于住宅小區的“圍城效應”，物業擁有最後(hòu)100米的管控紅線，而且在未來的存量住房市場越來越大的大背景下，智慧社區改造、老房電梯改造、裝修改造等領域存在潛在的巨大市場空間和地産轉型發(fā)展機會(huì)。
通過(guò)三年持續收購，已成(chéng)爲國(guó)内最大物業公司的中民未來控股集團相當關注與物業服務緊密關聯的社區金融和居家養老業務。
該公司董事(shì)長(cháng)王晖此前表示，公司發(fā)展模式就(jiù)是以物業爲入口、金融爲手段、養老爲特色。
在居家養老的需求中，上門家政和上門護理的需求占到了四成(chéng)，因此中民未來的養老全産業鏈拓展路徑，是通過(guò)收購的物業整合了相當多高黏性服務，在滿足老人上門服務的需求後(hòu)，再去擴展其他業務。
中民未來通過(guò)收購，已在中國(guó)東部、沿海及長(cháng)江經(jīng)濟帶等區域擁有多家擁有一級資質的物業公司，合計管理物業面(miàn)積達到5.7億平米，物業項目覆蓋130個城市，服務近2,000萬人口。根據其發(fā)展規劃，未來數年内公司旗下的物業管理面(miàn)積將(jiāng)超過(guò)18億平米，覆蓋人口超過(guò)6,000萬。
O2O之路仍有待探索
在參股萬科物業之時(shí)，58同城首席執行官(CEO)姚勁波曾公開(kāi)發(fā)表評論稱，“可以想象，在未來的社區生态内，從買房、賣房到托管閑置房，從一鍵上門服務、二手車及物品交易到定制化在線金融服務，最優質的管家服務和最便捷的互聯網服務將(jiāng)無縫對(duì)接。”
碧桂園亦在其招股材料中表示，公司正在努力尋找機會(huì)與具有成(chéng)熟運營模式及經(jīng)驗的電子商務和O2O平台運營商進(jìn)行合作，有效整合線上和線下的服務，爲業主及住戶提供更多更便捷的服務。
物業分拆後(hòu)，瞄準的是未來衍生出來的增值業務這(zhè)塊，包括物流、養老等。不過(guò)從實踐來看，物業的資源很難轉化成(chéng)爲它的核心優勢。一個物業公司，管理幾千戶人家，要開(kāi)發(fā)出新的商業模式，并沒(méi)有想象的那麼(me)容易。
物業企業的增值業務大多是因爲當時(shí)對(duì)O2O模式熱捧的結果。冷靜下來後(hòu)，業内開(kāi)始有新的一種(zhǒng)看法，就(jiù)是線上線下還(hái)是更多走的是兩(liǎng)條線，物業管理在整合這(zhè)兩(liǎng)條線的過(guò)程中，起(qǐ)到的作用可能(néng)并沒(méi)有想象中那麼(me)大。可以直接上淘寶和京東，爲何要在物業的APP上轉一手，除非你有額外的獎勵或好(hǎo)處。但這(zhè)種(zhǒng)獎勵又能(néng)持續多久呢?